De industriebouw heeft grote gelijkenissen met sleutel-op-de-deur bouwen. Het is vaak interessanter om de aannemer bijna het hele project te laten aanbieden. Ze werken dan wel met onderaannemers, maar de hele planning wordt dan door hen opgemaakt en opgevolgd. Dan zit u niet met die ooit omslachtige planning, moeizame communicatie, onverwachtse vertragingen of onderaannemers die niet komen opdagen. U hebt dan één aanspreekpunt voor al uw vragen, ergernissen, opmerkingen, klachten en meer.

Een nieuwe vergadering dringt zich op. Weinig aannemers gaan namelijk zomaar een offerte verzenden. U zal daarom weer met uw architect uitgenodigd worden. Ze willen de offerte samen overlopen, post per post. Toelichten, meer vragen stellen, feedback krijgen, luisteren naar opmerkingen van u en uw architect en aangeven wat ze zullen aanpassen, polsen of hun prijs de enigste is of eventueel de beste van wat u al ontvangen hebt. Ze zullen aanhalen wat ze voorzien hebben en hoe zij het project voor ogen hadden. Hopelijk leggen ze een gedetailleerde en technisch onderbouwde offerte voor. Hoe meer er omschreven staat, des te minder ruimte is er voor het gebruiken van gelijkaardige producten, maar niet gelijkwaardig.

Uw architect moet op dat moment natuurlijk al goed op de hoogte zijn en kunnen inschatten of alles correct en logisch klinkt. Mogelijk hebben ze bepaalde posten verkeerd hebben ingeschat of misschien zelfs niet correct hebben geïnterpreteerd. Indien u zelf bouwtechnisch goed op de hoogte bent kan u zelf ook aan het gesprek deelnemen en wat diepgaandere vragen stellen. Wie zit er precies aan tafel? Bij grotere aannemers maken namelijk de calculators de basisprijs op, de verkoper kan hier enkele richtingen mee uit qua verkoopsprijs, maar de projectleider moet het uitvoeren en moet tijdens uitvoering zicht hebben op de totale kostprijs.

Samen gaat u dus op zoek hoe goed ze de plannen bekeken hebben. Hebben ze de juiste materialen aangeboden of hebben ze een goede reden om af te wijken? Hebben ze alle dak- en wandopeningen gezien? Zijn ze eventueel al op het terrein gaan kijken en hebben ze de bereikbaarheid uitgezocht? (Lange opleggers met steeldeck en staalconstructie kunnen niet zomaar elk straatje indraaien als u zich niet op een industrieel terrein gaat vestigen.)

Zijn intern al uw wensen duidelijk doorgebriefd of is er iemand aan tafel die plots uit de lucht komt vallen en ineens veel nieuwe info krijgt? (Vaak is dit de werf/projectleider en het is net die persoon die moet zorgen voor zowel de grote als kleine details.) Voelt u tijdens het gesprek aan dat zowel het ontwerp van de architect als uw wensen totaal geen probleem zijn? Wordt het als een uitdaging omschreven maar stellen ze de juiste vragen? Of lijken ze overal wel wat te wringen om het allemaal een beetje naar hun hand te zetten?

Luister aandachtig naar de opmerkingen en suggesties van de aannemer. Uw architect is uw rechterhand, maar hij kan niet alles weten en heeft niet altijd gelijk. De aannemer heeft hoogstwaarschijnlijk veel meer ervaring dan hem of haar. Wanneer gezond verstand aangeeft dat ze gelijk hebben is het zeker aangeraden om er over na te denken. Let wel, sommige aanpassingen kunnen beter klinken, maar niet altijd in uw voordeel. Bouwknopen kunnen soms veel eenvoudiger opgelost worden, alleen wordt er op dat moment niet heel nauw gekeken naar koudebruggen.

Ga niet zo maar snel akkoord met wijzigingen, laat uw architect dergelijke oplossingen toch maar kritisch nagaan. Let wel, dit is eigenlijk een open deur intrappen. Een industriebouw zit vol met koudebruggen. Er kan hard aan gewerkt worden om deze allemaal te minimaliseren, maar een industriebouw zonder koudebruggen is niet meer snel, eenvoudig en goedkoop. Die extra maatregelen kosten extra werk, net zoals in de woningbouw.

Tijdens de vergadering neemt u natuurlijk ook tijd om te polsen hoe vast de prijs staat en wat de uiteindelijke offerte zal worden. Als er iets is dat u moet weten over een offerte dan is het dat er altijd fouten in zullen zitten. En er zal altijd een marge op zitten om dit te corrigeren, pas daarna wordt de winstmarge geteld. In goede tijden gaan er dikke marges op zitten. In slechte tijden zit er nog weinig vlees op het bot en gaan de prijzen zeer strak staan. Fouten gaan dus zeer snel doorwegen. U moet weten wanneer en hoe lang u het onderste uit de kan wil halen, want elke offerte is bespreekbaar.

Maar hoe dieper u probeert te snijden, hoe meer u op kwaliteit gaat moeten inboeten. Niet uit slechte wil van de aannemer, maar omdat het te dun verkocht is. Omdat er bijna geen tijd verloren mag gaan en het zo snel mogelijk moet afgerond worden om nog wat winst over te houden. En met sneller werken en plannen komen er meer fouten. Meer fouten rechtzetten kost meer tijd. En meer tijd kost weer meer geld, terwijl er dat al niet genoeg is, dus het moet zo snel mogelijk opgelost worden. Oplossingen zijn daarom niet altijd beter dan de fouten die er eerst waren. Wees dus wijs en weet wanneer de korting ongeloofwaardig is.

Hoe belangrijk deze vergadering ook is, u gaat natuurlijk niet over één nacht ijs. U krijgt de offerte waarschijnlijk mooi verpakt mee, uw architect ontvangt een kopie en vergelijkt deze met zowel zijn raming als met de prijzen van andere aannemers.

Gevoelens maken ons menselijk, maar in deze fase zou het zeer handig zijn om ze uit te kunnen schakelen. We maken uit nieuwsgierigheid allemaal graag een lijstje (al is het denkbeeldig) om te zien wie nu juist de duurste is en wie de goedkoopste. We gaan onbewust de goedkoopste altijd wat voortrekken, niemand betaald namelijk graag teveel. Het is echter verkeerd om alleen te kijken naar wat er onder het laatste lijntje staat. Indien u in deze fase niet genoeg begeleid wordt kan dit gevoel wel eens een dure grap worden.
De truken van de foor:

• Varianten zijn de meest eenvoudige vorm om het eindtotaal van een offerte zo laag mogelijk te krijgen. De aannemer biedt namelijk in zijn basisprijs bijvoorbeeld een heel goedkoop dak aan, met een simpele dakdichting, de juiste dikte van isolatie, maar met een lagere waarde. In een variant wordt dan de gevraagde dakopbouw aangeboden die direct een stuk duurder is. De ‘variant’ wordt echter niet opgenomen in de eindprijs. Opeens is de goedkoopste offerte al lang niet meer dat.

• Grondwerken zijn op zich al een zeer dure post. Toch valt ook hier nog veel geld te verdienen. Indien u geen sonderingen hebt laten uitvoeren is in eerste instantie de prijs sowieso niet vast. Alles wordt onder voorbehoud aangeboden en achteraf te verrekenen. Ze bieden hierbij dan een simpele fundering met sokkels aan. Wat u mogelijk niet wist, is dat de aannemer goed bekend is met het gebied en al op de hoogte is dat er naar alle waarschijnlijkheid paalfundering moet komen. Nu wil het lukken dat de aannemer in zijn offerte hier ook al een prijs voor had voorzien.
• Deze ligt uiteraard een stuk hoger dan de gangbare prijzen, maar bij ondertekening hadden zowel u als uw architect er niet aan gedacht om deze prijs toch even te controleren… Noteer dus zeker: voer steeds een grondsondering uit of vraag eventuele naaste buren naar hun verslagen. Ook een bodemonderzoek zou hier bij moeten zitten. Indien alle grond gesaneerd moet worden weet u dat beter op voorhand, en al zeker het prijskaartje. Normaal moet dit wel al bekend zijn van bij de verkoop/aankoop van de grond, maar u weet maar nooit.

• Verschillende elektrische installaties worden vaak geplaatst, maar regelmatig niet aangesloten. Dit stond ergens in kleine lettertjes, maar achteraf iemand laten komen om dit uit te voeren kost u opnieuw wat extra (Poorten, brandcentrale, rookluiken, verluchting van lichtstraten,…)
• Voor aannemers zit de winst vaak in de meerwerken. Het is dus belangrijk om elke post te controleren en na te rekenen. Indien bepaalde werken niet in de offerte omschreven staan (omdat ze mogelijk ook niet in de meetstaat stonden) wordt pas tijdens een werfvergadering duidelijk dat er iets vergeten is. De aannemer wil hier met plezier prijs voor maken, hun materieel is toch al ter plaatse. Nu kunnen ze echter een hogere prijs rekenen (zonder te overdrijven) dan in de offertefase.

Let op, uw architect doet een (grondige) controle van alle offertes en ook de definitieve wordt nog een keer tegen het licht gehouden. Wordt er echter een fout gemaakt, dan is het steeds de bouwheer die dit moet betalen. U hebt er dus baat bij om toch te zorgen dat u voldoende op de hoogte bent van de inhoud. Domme vragen bestaan niet en liever een vraag teveel dan te weinig. U moest maar eens aan iets denken wat een ander vergeet.

• Wanneer u dicht bij een besluit komt moet u vooral uzelf een plezier doen en enkele referenties van de kanshebber(s) opvragen. Gebouwen die ze het laatste jaar afgerond hebben. Bezoek de gebouwen, bekijk ze van dichtbij en spreek als het kan even met de eigenaar. Belangrijke vragen zijn:
  • Verliep de communicatie vlot?
  • Problemen zijn er altijd op de werf, maar hoe werden ze opgelost? Werd alles eerst correct uitgeklaard? Of werd er direct over meerprijzen gesproken?
  • Is echt alles vlot verlopen of zijn er kleine punten na de voorlopige oplevering toch best lang blijven liggen?
  • Was de afrekening correct? Zowel meer- als minprijzen?
• Verder zoekt u best ook even uit of er vacatures bij de aannemer open staan. Probeer wel eerst in te schatten of dit aan de economie ligt.
  • Bijna elke industriebouwaannemer is op zoek naar een montageploeg. Ze moesten maar eens een gouden ploeg op de deurmat vinden. Onder de arbeiders is bovendien veel verloop. Ze hebben vaak al voor verschillende firma’s gewerkt, dus dat kan niet veel kwaad. Ook lassers of samenstellers worden steeds gezocht. Lassers omdat deze zich snel kunnen opwerken als ze goede kwaliteiten hebben maar daardoor duurder worden. En samenstellers omdat niet alle lassers goed plannen kunnen lezen, deze worden dus wel eens ooit weggekaapt bij elkaar.

• • Ook calculators en werfleiders worden veel gezocht. Een ervaren calculator of project-/werfleider brengt direct geld op. Maar vooral werfleiders hebben in drukke periodes zeer zware uren en kunnen al eens snel beslissen dat het genoeg is geweest. Een reserve hebben is dan een slimme keuze.
  • Wanneer moet u dan wel vraagtekens beginnen zetten? Wanneer er opvallend veel arbeiders gezocht worden. Dan gaat er interne wrevel tussen ploegen wel eens geëscaleerd kunnen zijn met wat ontslagen tot gevolg. Het moet maar eens lukken dat uw planning plots wordt aangepast omdat er opnieuw heel wat werkvolk vertrekt. Plots staat uw opening twee maanden voor de oplevering…
    Ook wanneer meer bedienden tegelijk worden gezocht kan er al wel eens iets niet pluis zijn. Te grote werkdruk kan zelfs de beste collega doen opstappen en in hun zog volgen vaak meerdere. Of u hoort dat ze reeds meerdere mensen voor eenzelfde post hebben aangenomen, ook dan kan er wel eens iets niet juist zitten. Dit kunnen allemaal tekenen zijn van mismanagement. Of van samenloop van omstandigheden. Gezond verstand en open dialoog kan dan veel aan het licht brengen.

• Sommige aannemers hebben met trots één of enkele certificaten in de gang of vergaderzaal hangen. Dat is een teken dat ze hun stiel serieus nemen en daar ook graag mee uitpakken. Dit is echter geen must. Een gebouw gaat er daarom niet harder van blinken. Verwar dit wel niet met een VCA attest. VCA staat voor VGM Checklist Aannemers (VGM = Veiligheid Gezondheid en Milieu). Dit is volgens de wet niet verplicht maar zou u als bouwheer zelf moeten eisen. Dit verhoogt de veiligheid op de werf aanzienlijk en voorkomt zo (grote) problemen. Vooral omdat in de industriebouw met zwaar materieel gewerkt wordt heeft vrijwel elke aannemer dit standaard.
• Let verder op met bepaalde garanties, wees realistisch met uitvoeringstermijnen: een snelle service staat niet noodzakelijk garant voor kwaliteit. Snelheidswinst moet ergens vandaan gehaald worden, ook al wordt er plechtig beloofd dat een bepaalde datum wel gehaald zal worden.
• Check de financiële gezondheid van uw aannemer en ga na of er geen sociale of fiscale schulden is. Sinds een tijdje kan u eenvoudig controleren of er een inhoudingsplicht is. In dat het geval moet u een bepaald percentage van het factuurbedrag inhouden en doorstorten aan de RSZ (voor sociale schulden) of de FOD Financiën (fiscale schulden).
  U kan ook de jaarrekeningen consulteren. Dan kan u van de afgelopen jaren nakijken of er steeds kapitaal in de onderneming zat. Ook winst of verlies wordt hierin per boekjaar weergegeven.
  Verder kan u ook nog terecht op de Kruispuntbank, daar staan minder financiële gegevens, maar de info is altijd wel eens interessant.Voor al deze functies hebt u het ondernemings- of BTW nummer nodig. In België is het ondernemingsnummer hetzelfde als het BTW nummer, maar met BE er voor geplaatst. Let er op dat sommige aannemers meer BTW nummers hebben. U kan dus perfect een nummer krijgen dat fiscaal gezond is terwijl het andere nummer zwaar met verlies zit. Meerdere nummers zijn boekhoudkundig interessant, maar ook om regels te kunnen omzeilen. Bij meer dan 50 mensen in dienst moet er een vakbond vertegenwoordigd worden. Bij 25+26 moet dat niet. Subsidies tweemaal aanvragen, werknemers, tijdelijke werkkrachten, IBO-opleidingen overzetten,… Creatief of (mis)gebruik maken van het systeem, dat is een discussie apart.

Er kan eindeloos vergadert worden, maar uiteindelijk zal er één aannemer overblijven waar u mee in zee gaat. Een handtekening zetten kan iedereen en als u zeker bent van uw keuze valt er weinig advies te geven. Bezint eer u begint.

De tekenaar zal uiteindelijk alles op verschillende plannen plaatsen zodat deze door de architect (en eventueel uzelf) nagekeken kunnen worden. Dit is in een papieren versie tijdens de vergadering, maar de beste manier is om DWG versies op te vragen. Uw architect kan deze dan inlezen en digitaal over zijn plannen leggen. Domme (menselijke) fouten kunnen zo al heel snel opgespoord worden, maar ook minder voor de hand liggende punten kunnen zo boven komen wat niet zou opvallen op een papieren versie.

Een kleine waarschuwing: doorheen de ontwikkeling van het project worden plannen vaak geüpdate. Zorg er voor dat u en uw architect de meest recente plannen bezorgen aan zowel de aannemer(tekenaar) bij start van de ontwikkeling, maar dat ook u de laatste versies hebt bij goedkeuring. Fouten zijn heel vaak terug te brengen naar deze inconsequentie.

U bent geen industriebouwer, ook uw architect niet, maar nazicht van de plannen is wel cruciaal. U zal zeker niet moeten nakijken of alle profielen juist gekoppeld zijn, zelfs verre van. De maten en tekst die op het plan staan zijn eigenlijk het belangrijkste. Zijn de niveaus juist, worden de juiste materialen besproken, zijn alle openingen in dak en gevel aanwezig en van het juiste formaat, staan tussenvloer en trapgaten op de juiste plaats, komen de profielen overeen met de berekening…

Vaak zijn dit overzichtstekeningen met een minimum aan details. Wil uw architect het goed doen kan hij bij twijfel best bijkomende details opvragen. Vooral koude bruggen komen in deze details sneller aan het licht, maar deze zijn niet altijd te voorkomen zonder ingrijpende aanpassingen. Zoals vaker aangehaald, het is industriebouw, de snelle uitvoering in combinatie met lage prijzen moeten nu eenmaal ergens voor compenseren. Correct uitvoerbare details op de architectuurplannen kunnen dan discussies uitsluiten.

Een architect is steeds verantwoordelijk voor alle plannen op de werf. Daarom zal de aannemer ook steeds goedkeuring vragen voor hun plannen. Eerder zal er niet overgegaan worden naar productie of bestelling van materialen voor op de werf. Deze goedkeuring is dus cruciaal. Opnieuw, de aannemer heeft zijn verantwoordelijkheden, maar grondig nazicht is toch belangrijk. Staat het dus duidelijk op de plannen, dan is het de verantwoordelijkheid van u en uw architect.
Vroeger werden handtekeningen gezet op alle plannen voor akkoord, tegenwoordig wordt vrij eenvoudig bevestigd via mail.

De juiste aannemer vinden is een lange weg, maar de relatie met uw aannemer is één van de belangrijkste tijdens het hele bouwproces. Probeer in deze zoektocht deadlines zo realistisch mogelijk te nemen. Neem zelf voldoende tijd en negeer uw buikgevoel niet. Als er volgens u iets wringt moet u dit zeker verder onderzoeken. Het is niet omdat een kennis in uw netwerk geen problemen heeft gehad dat het bij u ook automatisch zo zou zijn indien u met dezelfde aannemer in zee gaat. Met gezond verstand, logische redenering, een goed buikgevoel en een gedreven architect zal u deze zoektocht zeker doorstaan. Maak een bewuste, doordachte en gefundeerde keuze en u hebt veel kans op een geslaagd bouwproces zonder noemenswaardige problemen. Succes in uw zoektocht.