Zoeken
Generic filters
Filter by Custom Post Type

Aannemer industriebouw

Welke aannemer moet u nemen?

Welke aannemer moet u nemenOp zoek gaan naar een aannemer doet u wanneer het u uitkomt. Dit is geen woningbouw waarbij u eerst langs een architect moet voor u de volgende stap zet. Indien in uw netwerk reeds goede ervaringen zijn met één of enkele aannemers kan u gerust al eens met hen afspreken. Met een architect moet u een goede klik hebben, met uw aannemer in dit geval zelfs nog een betere. Goede afspraken, goede planningen, eerlijke prijzen,… Dit is een relatie waar werk in steekt, maar het is wel een relatie die u zo uiteindelijk geld (en zorgen) kan besparen.

Uiteraard kan u wel gewoon eerst een architect zoeken. Deze zal u uitgebreid en met voldoende ondersteuning bijstaan in uw zoektocht naar een geschikte aannemer. Deze zal u dan ook helpen met het vergelijken van de offertes, goede en slechte kwaliteiten aanduiden en op zoek gaan naar eventuele valkuilen.

De industriebouw heeft grote gelijkenissen met sleutel-op-de-deur bouwen. Het is vaak interessanter om de aannemer bijna het hele project te laten aanbieden. Ze werken dan wel met onderaannemers, maar de hele planning wordt dan door hen opgemaakt en opgevolgd. Dan zit u niet met die ooit omslachtige planning, moeizame communicatie, onverwachtse vertragingen of onderaannemers die niet komen opdagen. U hebt dan één aanspreekpunt voor al uw vragen, ergernissen, opmerkingen, klachten en meer.

Welk aannemer past het best?

Aannemers zijn er in alle formaten, van klein tot groot. Een kleine montageploeg met weinig overhead-cost die zelfs de stalen constructie uitbesteden. Of grote mastodonten die alles in huis hebben. Ingenieurs, tekenaar, staalproductie, beton en meer… Groter wil daarom niet zeggen duurder, ze kunnen vaak efficiënter omgaan met hun middelen. Maar groter kan ook logger zijn en daarom weer wel duurder. Conclusie, u moet niet aarzelen om ergens prijs op te vragen, ze zullen zelf wel aangeven of uw project hen ligt of niet.

Natuurlijk kan u ook een projectleider op zelfstandige basis aannemen. Deze kan dan de planning op zich nemen en zelf  (onder)aannemers aanstellen. Deze voert in uw naam de meeste vergaderingen en beslissingen door. Dit kan aardig wat kosten, maar kan mogelijk ook veel besparen door alle aannemers apart aan te stellen. De commissie die een hoofdaannemer op de onderaannemers telt valt dan namelijk weg. U kan echter best iemand in die functie aannemen wanneer u positieve aanbevelingen hebt ontvangen. Op goed geluk of enkel wat klinkende referenties zijn geen argumenten voor een goede basis.

Opgelet, als u als particulier op zoek bent naar een aannemer doet u er goed aan om naar gelijkaardige referenties te vragen en wanneer deze geplaatst werden. Niet alle industriebouwers zijn even geoefend in het plaatsen van woningen. De schaal is vele malen kleiner en de afwerking vele malen preciezer. Val dus niet voor mooie plaatjes en mooiere praatjes. Met eigen ogen zien en eigen oren horen van eerdere bouwheren kan goudwaard zijn.

Proces:

1. Offerte

Een eerste vergadering

Wanneer u de gewone weg hebt gevolgd heeft uw architect een bouwaanvraag ingediend en is deze goedgekeurd. Eventueel heeft hij hierna nog wat uitvoeringsdetails toegevoegd, maar belangrijker, het lastenboek en de gedetailleerde meetstaat werden opgesteld. Met al deze documenten kan u uw zoektocht beginnen. U contacteert de aannemers die in u in gedachte had, of u zoekt er lukraak wat online en bezorgt hen deze documenten. Vaak zullen ze graag willen samenzitten met u en uw architect om naar uw wensen te luisteren. Om zeker te zijn dat ze de plannen bij een eerste nazicht goed hebben geïnterpreteerd. Om te kijken of er geen mogelijkheden zijn om andere of zelfs betere varianten aan te kunnen bieden. Omdat ze goedkoper zijn of omdat ze hier betere prijzen voor kunnen vastkrijgen.

Vaak is dit ook het moment dat ze al beginnen met uw vertrouwen te winnen. Een rondleiding door het kantoor en/of de productie hal om hun capaciteiten te tonen. Een zicht op een deel van het machinepark dat aanwezig is. Tijdens de rondgang komt u eventueel langs een reeks foto’s van reeds afgewerkte en mooiste gebouwen. Alles om u wat onder de indruk te krijgen. Daar is uiteraard niets verkeerd mee, maar een mooie wagen zegt niets over de stuurkunst van de bestuurder.

De berekening

Hierna zullen hun calculators aan de slag gaan. Zowel de meetstaat als het lastenboek worden uitgevlooid en alles wordt uitgeteld. De hoofdaannemer contacteert onderaannemers en nog meer bijkomende prijzen worden opgevraagd. De staal- of betonstructuur wordt mogelijk al een eerste keer snel uitgeteld of met wat vuistregels bepaald. Alles wordt in overweging gebracht en uiteindelijk in een mooie, blinkende offerte gegoten. Op de prijzen van onderaannemers wordt een marge genomen die de organisatie en planning moet dekken.

Daarna komt er ook een berekende marge verdeeld over alle posten die de administratieve personeelskost moet dekken. Arbeidsuren worden namelijk mee opgenomen in productie- of plaatsingskost. De secretaresse, calculators, werfleiding, verkopers, magazijnier enz… zijn minder eenvoudig te plaatsen en vallen dus onder deze kost. Als laatste komt er natuurlijk nog een marge op die zowel een buffer moet vormen voor miscalculaties of eventueel de winst. Hoe minder fouten gemaakt worden bij calculatie of uitvoering, hoe hoger de winst.

Bespreking van de offerte

Vergadering met uw aannemerEen nieuwe vergadering dringt zich op. Weinig aannemers gaan namelijk zomaar een offerte verzenden. U zal daarom weer met uw architect uitgenodigd worden. Ze willen de offerte samen overlopen, post per post. Toelichten, meer vragen stellen, feedback krijgen, luisteren naar opmerkingen van u en uw architect en aangeven wat ze zullen aanpassen, polsen of hun prijs de enigste is of eventueel de beste van wat u al ontvangen hebt. Ze zullen aanhalen wat ze voorzien hebben en hoe zij het project voor ogen hadden. Hopelijk leggen ze een gedetailleerde en technisch onderbouwde offerte voor. Hoe meer er omschreven staat, des te minder ruimte is er voor het gebruiken van gelijkaardige producten, maar niet gelijkwaardig.

Uw architect moet op dat moment natuurlijk al goed op de hoogte zijn en kunnen inschatten of alles correct en logisch klinkt. Mogelijk hebben ze bepaalde posten verkeerd hebben ingeschat of misschien zelfs niet correct hebben geïnterpreteerd. Indien u zelf bouwtechnisch goed op de hoogte bent kan u zelf ook aan het gesprek deelnemen en wat diepgaandere vragen stellen. Wie zit er precies aan tafel? Bij grotere aannemers maken namelijk de calculators de basisprijs op, de verkoper kan hier enkele richtingen mee uit qua verkoopsprijs, maar de projectleider moet het uitvoeren en moet tijdens uitvoering zicht hebben op de totale kostprijs.

Is alles juist opgenomen?

Samen gaat u dus op zoek hoe goed ze de plannen bekeken hebben. Hebben ze de juiste materialen aangeboden of hebben ze een goede reden om af te wijken? Hebben ze alle dak- en wandopeningen gezien? Zijn ze eventueel al op het terrein gaan kijken en hebben ze de bereikbaarheid uitgezocht? (Lange opleggers met steeldeck en staalconstructie kunnen niet zomaar elk straatje indraaien als u zich niet op een industrieel terrein gaat vestigen.)

Zijn intern al uw wensen duidelijk doorgebriefd of is er iemand aan tafel die plots uit de lucht komt vallen en ineens veel nieuwe info krijgt? (Vaak is dit de werf/projectleider en het is net die persoon die moet zorgen voor zowel de grote als kleine details.) Voelt u tijdens het gesprek aan dat zowel het ontwerp van de architect als uw wensen totaal geen probleem zijn? Wordt het als een uitdaging omschreven maar stellen ze de juiste vragen? Of lijken ze overal wel wat te wringen om het allemaal een beetje naar hun hand te zetten?

De tegenpartij is niet direct de vijand

Luister aandachtig naar de opmerkingen en suggesties van de aannemer. Uw architect is uw rechterhand, maar hij kan niet alles weten en heeft niet altijd gelijk. De aannemer heeft hoogstwaarschijnlijk veel meer ervaring dan hem of haar. Wanneer gezond verstand aangeeft dat ze gelijk hebben is het zeker aangeraden om er over na te denken. Let wel, sommige aanpassingen kunnen beter klinken, maar niet altijd in uw voordeel. Bouwknopen kunnen soms veel eenvoudiger opgelost worden, alleen wordt er op dat moment niet heel nauw gekeken naar koudebruggen.

Ga niet zo maar snel akkoord met wijzigingen, laat uw architect dergelijke oplossingen toch maar kritisch nagaan. Let wel, dit is eigenlijk een open deur intrappen. Een industriebouw zit vol met koudebruggen. Er kan hard aan gewerkt worden om deze allemaal te minimaliseren, maar een industriebouw zonder koudebruggen is niet meer snel, eenvoudig en goedkoop. Die extra maatregelen kosten extra werk, net zoals in de woningbouw.

De prijs proberen te drukken

Tijdens de vergadering neemt u natuurlijk ook tijd om te polsen hoe vast de prijs staat en wat de uiteindelijke offerte zal worden. Als er iets is dat u moet weten over een offerte dan is het dat er altijd fouten in zullen zitten. En er zal altijd een marge op zitten om dit te corrigeren, pas daarna wordt de winstmarge geteld. In goede tijden gaan er dikke marges op zitten. In slechte tijden zit er nog weinig vlees op het bot en gaan de prijzen zeer strak staan. Fouten gaan dus zeer snel doorwegen. U moet weten wanneer en hoe lang u het onderste uit de kan wil halen, want elke offerte is bespreekbaar.

Maar hoe dieper u probeert te snijden, hoe meer u op kwaliteit gaat moeten inboeten. Niet uit slechte wil van de aannemer, maar omdat het te dun verkocht is. Omdat er bijna geen tijd verloren mag gaan en het zo snel mogelijk moet afgerond worden om nog wat winst over te houden. En met sneller werken en plannen komen er meer fouten. Meer fouten rechtzetten kost meer tijd. En meer tijd kost weer meer geld, terwijl er dat al niet genoeg is, dus het moet zo snel mogelijk opgelost worden. Oplossingen zijn daarom niet altijd beter dan de fouten die er eerst waren. Wees dus wijs en weet wanneer de korting ongeloofwaardig is.

Hoe belangrijk deze vergadering ook is, u gaat natuurlijk niet over één nacht ijs. U krijgt de offerte waarschijnlijk mooi verpakt mee, uw architect ontvangt een kopie en vergelijkt deze met zowel zijn raming als met de prijzen van andere aannemers.

2. Nazicht van de offerte

Prijzen van aannemers vergelijkenIn principe worden de prijzen opgemaakt door de meetstaat van de architect in te vullen, dit is het meest eenvoudigste om ook achteraf een juiste vergelijking én controle uit te kunnen voeren. Hierbij zijn echter twee problemen:

  • Een architect kan heel veel weten, maar weet zelden alles. De meetstaat zal daarom ook opgesteld zijn naar het beste van zijn of haar vermogen. Maar industriebouw is geen woningbouw. En vaak zijn er nog verschillende vraagtekens ivm detaillering. Het kan dus zijn dat sommige posten niet voorzien zijn. Of vrij vaag omschreven zijn waardoor er meerdere artikelen in passen. Sommige architecten hebben van de industriebouw hun specialisatie gemaakt. Zij gaan dus wel veel preciezere meetstaten hebben.
  • Aannemers hebben vaak hun eigen calculatieprogramma. Dit zit dan gelinkt aan hun planningen en bestellingen. Ideaal voor interne orde en controle, minder gemakkelijk om de offerte die daar uit rolt in de vakjes van de meetstaat in te vullen. Vaak zijn het namelijk volledige posten: Vloer, Dak, Gevelbekleding, Fundering,… Niet elke aannemer wil er de tijd in steken om dit uit te zoeken en op te splitsen.
    Het controleren van de offertes kan dus aardig wat werk met zich meebrengen. Het is dan ook niet eenvoudig om alle offertes met elkaar te vergelijken, toch zeker niet zonder voorkennis. Dit is een werkje voor uw architect. Deze controleert dan ook meteen of het lastenboek zoveel mogelijk gevolgd is en of de varianten betere (of prijs-kwaliteit interessante) oplossingen zijn.
    In het algemeen gelden wel enkele logische principes:

    • Hebt u meerdere offertes te vergelijken, dan zal het gemiddelde vaak de meest geloofwaardige prijs zijn. (Uiteraard is dit niet de goedkoopste en ook niet direct de laagste, er wordt nog steeds winst gemaakt)
    • Uitschieters in de hoogte zijn vrij zeker te duur. Maar als ze te goedkoop zijn kan u beter ook extra voorzichtig zijn.
    • Gaat u posten vergelijken dan kan hier best wat verschil in zitten. De vraag is namelijk of exact hetzelfde is aangeboden. Niet elke isolatie heeft dezelfde isolerende waarde. De ene dakdichting is de andere niet. Hoe dik wordt de vloer precies aangeboden en welke wapening zit er in. Hoe beknopt een offerte ook ooit kan zijn, het zit hem in de details.

Wees kritisch wanneer de offerte goedkoop is

Gevoelens maken ons menselijk, maar in deze fase zou het zeer handig zijn om ze uit te kunnen schakelen. We maken uit nieuwsgierigheid allemaal graag een lijstje (al is het denkbeeldig) om te zien wie nu juist de duurste is en wie de goedkoopste. We gaan onbewust de goedkoopste altijd wat voortrekken, niemand betaald namelijk graag teveel. Het is echter verkeerd om alleen te kijken naar wat er onder het laatste lijntje staat. Indien u in deze fase niet genoeg begeleid wordt kan dit gevoel wel eens een dure grap worden.
De truken van de foor:

  • Varianten zijn de meest eenvoudige vorm om het eindtotaal van een offerte zo laag mogelijk te krijgen. De aannemer biedt namelijk in zijn basisprijs bijvoorbeeld een heel goedkoop dak aan, met een simpele dakdichting, de juiste dikte van isolatie, maar met een lagere waarde. In een variant wordt dan de gevraagde dakopbouw aangeboden die direct een stuk duurder is. De ‘variant’ wordt echter niet opgenomen in de eindprijs. Opeens is de goedkoopste offerte al lang niet meer dat.
  • Grondwerken zijn op zich al een zeer dure post. Toch valt ook hier nog veel geld te verdienen. Indien u geen sonderingen hebt laten uitvoeren is in eerste instantie de prijs sowieso niet vast. Alles wordt onder voorbehoud aangeboden en achteraf te verrekenen. Ze bieden hierbij dan een simpele fundering met sokkels aan. Wat u mogelijk niet wist, is dat de aannemer goed bekend is met het gebied en al op de hoogte is dat er naar alle waarschijnlijkheid paalfundering moet komen. Nu wil het lukken dat de aannemer in zijn offerte hier ook al een prijs voor had voorzien.
  • Deze ligt uiteraard een stuk hoger dan de gangbare prijzen, maar bij ondertekening hadden zowel u als uw architect er niet aan gedacht om deze prijs toch even te controleren… Noteer dus zeker: voer steeds een grondsondering uit of vraag eventuele naaste buren naar hun verslagen. Ook een bodemonderzoek zou hier bij moeten zitten. Indien alle grond gesaneerd moet worden weet u dat beter op voorhand, en al zeker het prijskaartje. Normaal moet dit wel al bekend zijn van bij de verkoop/aankoop van de grond, maar u weet maar nooit.
  • Verschillende installaties worden vaak geplaatst, maar regelmatig niet aangesloten. Dit stond ergens in kleine lettertjes, maar achteraf iemand laten komen om dit uit te voeren kost u opnieuw wat extra (Poorten, brandcentrale, rookluiken, verluchting van lichtstraten,…)
  • Voor aannemers zit de winst vaak in de meerwerken. Het is dus belangrijk om elke post te controleren en na te rekenen. Indien bepaalde werken niet in de offerte omschreven staan (omdat ze mogelijk ook niet in de meetstaat stonden) wordt pas tijdens een werfvergadering duidelijk dat er iets vergeten is. De aannemer wil hier met plezier prijs voor maken, hun materieel is toch al ter plaatse. Nu kunnen ze echter een hogere prijs rekenen (zonder te overdrijven) dan in de offertefase.

Let op, uw architect doet een (grondige) controle van alle offertes en ook de definitieve wordt nog een keer tegen het licht gehouden. Wordt er echter een fout gemaakt, dan is het steeds de bouwheer die dit moet betalen. U hebt er dus baat bij om toch te zorgen dat u voldoende op de hoogte bent van de inhoud. Domme vragen bestaan niet en liever een vraag teveel dan te weinig. U moest maar eens aan iets denken wat een ander vergeet.

De juiste aannemer kiezen

  • Aannemer kiezenWanneer u dicht bij een besluit komt moet u vooral uzelf een plezier doen en enkele referenties van de kanshebber(s) opvragen. Gebouwen die ze het laatste jaar afgerond hebben. Bezoek de gebouwen, bekijk ze van dichtbij en spreek als het kan even met de eigenaar. Belangrijke vragen zijn:
    • Verliep de communicatie vlot?
    • Problemen zijn er altijd op de werf, maar hoe werden ze opgelost? Werd alles eerst correct uitgeklaard? Of werd er direct over meerprijzen gesproken?
    • Is echt alles vlot verlopen of zijn er kleine punten na de voorlopige oplevering toch best lang blijven liggen?
    • Was de afrekening correct? Zowel meer- als minprijzen?
  • Verder zoekt u best ook even uit of er vacatures bij de aannemer open staan. Probeer wel eerst in te schatten of dit aan de economie ligt.
    • Bijna elke industriebouwaannemer is op zoek naar een montageploeg. Ze moesten maar eens een gouden ploeg op de deurmat vinden. Onder de arbeiders is bovendien veel verloop. Ze hebben vaak al voor verschillende firma’s gewerkt, dus dat kan niet veel kwaad. Ook lassers of samenstellers worden steeds gezocht. Lassers omdat deze zich snel kunnen opwerken als ze goede kwaliteiten hebben maar daardoor duurder worden. En samenstellers omdat niet alle lassers goed plannen kunnen lezen, deze worden dus wel eens ooit weggekaapt bij elkaar.
    • Ook calculators en werfleiders worden veel gezocht. Een ervaren calculator of project-/werfleider brengt direct geld op. Maar vooral werfleiders hebben in drukke periodes zeer zware uren en kunnen al eens snel beslissen dat het genoeg is geweest. Een reserve hebben is dan een slimme keuze.
    • Wanneer moet u dan wel vraagtekens beginnen zetten? Wanneer er opvallend veel arbeiders gezocht worden. Dan gaat er interne wrevel tussen ploegen wel eens geëscaleerd kunnen zijn met wat ontslagen tot gevolg. Het moet maar eens lukken dat uw planning plots wordt aangepast omdat er opnieuw heel wat werkvolk vertrekt. Plots staat uw opening twee maanden voor de oplevering…
      Ook wanneer meer bedienden tegelijk worden gezocht kan er al wel eens iets niet pluis zijn. Te grote werkdruk kan zelfs de beste collega doen opstappen en in hun zog volgen vaak meerdere. Of u hoort dat ze reeds meerdere mensen voor eenzelfde post hebben aangenomen, ook dan kan er wel eens iets niet juist zitten. Dit kunnen allemaal tekenen zijn van mismanagement. Of van samenloop van omstandigheden. Gezond verstand en open dialoog kan dan veel aan het licht brengen.
  • Sommige aannemers hebben met trots één of enkele certificaten in de gang of vergaderzaal hangen. Dat is een teken dat ze hun stiel serieus nemen en daar ook graag mee uitpakken. Dit is echter geen must. Een gebouw gaat er daarom niet harder van blinken. Verwar dit wel niet met een VCA attest. VCA staat voor VGM Checklist Aannemers (VGM = Veiligheid Gezondheid en Milieu). Dit is volgens de wet niet verplicht maar zou u als bouwheer zelf moeten eisen. Dit verhoogt de veiligheid op de werf aanzienlijk en voorkomt zo (grote) problemen. Vooral omdat in de industriebouw met zwaar materieel gewerkt wordt heeft vrijwel elke aannemer dit standaard.
  • Let verder op met bepaalde garanties, wees realistisch met uitvoeringstermijnen: een snelle service staat niet noodzakelijk garant voor kwaliteit. Snelheidswinst moet ergens vandaan gehaald worden, ook al wordt er plechtig beloofd dat een bepaalde datum wel gehaald zal worden.
  • Check de financiële gezondheid van uw aannemer en ga na of er geen sociale of fiscale schulden is. Sinds een tijdje kan u eenvoudig controleren of er een inhoudingsplicht is. In dat het geval moet u een bepaald percentage van het factuurbedrag inhouden en doorstorten aan de RSZ (voor sociale schulden) of de FOD Financiën (fiscale schulden).
    U kan ook de jaarrekeningen consulteren. Dan kan u van de afgelopen jaren nakijken of er steeds kapitaal in de onderneming zat. Ook winst of verlies wordt hierin per boekjaar weergegeven.
    Verder kan u ook nog terecht op de Kruispuntbank, daar staan minder financiële gegevens, maar de info is altijd wel eens interessant.Voor al deze functies hebt u het ondernemings- of BTW nummer nodig. In België is het ondernemingsnummer hetzelfde als het BTW nummer, maar met BE er voor geplaatst. Let er op dat sommige aannemers meer BTW nummers hebben. U kan dus perfect een nummer krijgen dat fiscaal gezond is terwijl het andere nummer zwaar met verlies zit. Meerdere nummers zijn boekhoudkundig interessant, maar ook om regels te kunnen omzeilen. Bij meer dan 50 mensen in dienst moet er een vakbond vertegenwoordigd worden. Bij 25+26 moet dat niet. Subsidies tweemaal aanvragen, werknemers, tijdelijke werkkrachten, IBO-opleidingen overzetten,… Creatief of (mis)gebruik maken van het systeem, dat is een discussie apart.

Akkoord

Er kan eindeloos vergadert worden, maar uiteindelijk zal er één aannemer overblijven waar u mee in zee gaat. Een handtekening zetten kan iedereen en als u zeker bent van uw keuze valt er weinig advies te geven. Bezint eer u begint.

Opmaak van de plannen

Plannen opmaken en fouten zoekenSommige aannemers durven al eens voorlopen op de planning. Als ze voelen dat ze het contract gaan binnenhalen en de termijnen zijn vrij krap, dan starten ze vaak al sneller met de voorbereidingen. Als eerste start een ingenieur met de berekening van de structuur als u dit niet zelf liet uitvoeren. Vervolgens start de aannemer met het tekenwerk. Een tekenaar giet de berekening en het ontwerp in een 3-dimensionaal model waar vele pijnpunten boven zullen komen. Afhankelijk van het ontwerp zijn er verschillende vergaderingen nodig met architect, ingenieur, aannemer, bouwheer en eventueel onderaannemers. Niet elk probleem is even gemakkelijk en afhankelijk van wat uw architect over het hoofd heeft gezien kunnen het kostelijke oplossingen worden. U kan echter niet meer terug en alle knelpunten kunnen in deze fase best bloot gelegd worden. Dit gaat op de werf veel ellende, spanning en geld sparen.

Plannen voor nazicht

De tekenaar zal uiteindelijk alles op verschillende plannen plaatsen zodat deze door de architect (en eventueel uzelf) nagekeken kunnen worden. Dit is in een papieren versie tijdens de vergadering, maar de beste manier is om DWG versies op te vragen. Uw architect kan deze dan inlezen en digitaal over zijn plannen leggen. Domme (menselijke) fouten kunnen zo al heel snel opgespoord worden, maar ook minder voor de hand liggende punten kunnen zo boven komen wat niet zou opvallen op een papieren versie.

Een kleine waarschuwing: doorheen de ontwikkeling van het project worden plannen vaak geüpdate. Zorg er voor dat u en uw architect de meest recente plannen bezorgen aan zowel de aannemer(tekenaar) bij start van de ontwikkeling, maar dat ook u de laatste versies hebt bij goedkeuring. Fouten zijn heel vaak terug te brengen naar deze inconsequentie.

Goedkeuring

U bent geen industriebouwer, ook uw architect niet, maar nazicht van de plannen is wel cruciaal. U zal zeker niet moeten nakijken of alle profielen juist gekoppeld zijn, zelfs verre van. De maten en tekst die op het plan staan zijn eigenlijk het belangrijkste. Zijn de niveaus juist, worden de juiste materialen besproken, zijn alle openingen in dak en gevel aanwezig en van het juiste formaat, staan tussenvloer en trapgaten op de juiste plaats, komen de profielen overeen met de berekening…

Vaak zijn dit overzichtstekeningen met een minimum aan details. Wil uw architect het goed doen kan hij bij twijfel best bijkomende details opvragen. Vooral koude bruggen komen in deze details sneller aan het licht, maar deze zijn niet altijd te voorkomen zonder ingrijpende aanpassingen. Zoals vaker aangehaald, het is industriebouw, de snelle uitvoering in combinatie met lage prijzen moeten nu eenmaal ergens voor compenseren. Correct uitvoerbare details op de architectuurplannen kunnen dan discussies uitsluiten.

Een architect is steeds verantwoordelijk voor alle plannen op de werf. Daarom zal de aannemer ook steeds goedkeuring vragen voor hun plannen. Eerder zal er niet overgegaan worden naar productie of bestelling van materialen voor op de werf. Deze goedkeuring is dus cruciaal. Opnieuw, de aannemer heeft zijn verantwoordelijkheden, maar grondig nazicht is toch belangrijk. Staat het dus duidelijk op de plannen, dan is het de verantwoordelijkheid van u en uw architect.
Vroeger werden handtekeningen gezet op alle plannen voor akkoord, tegenwoordig wordt vrij eenvoudig bevestigd via mail.

Productie en bestellingen

Wanneer de plannen zijn goedgekeurd wordt het project verder digitaal op punt gezet en uitgewerkt voor productie. Enerzijds drukt de tekenaar staal- of betontekeningen af voor zowel voorbereiding, samenstelling, productie alsook de galvanisatie of lakkerij. Anderzijds versturen aankoper of projectleider besteltekeningen verzonden naar verschillende leveranciers. Betonpanelen en -plinten, trappen, welfsels, wand- en dakplaten, sandwichpanelen, poorten, lichtstraten, ramen en deuren,… Vrijwel alles wordt op voorhand ingetekend of aangeduid op plannen welke de aannemer en fabrikanten direct kunnen omzetten naar de gewenste producten.

Plaatsing

Plaatsing door aannemerTussen de ondertekening van de offerte en de uiteindelijke werken op de werf wil er best wat tijd verstrijken. Vooruitgang is vaak niet merkbaar en soms zelfs tot ergernis van de bouwheer. Tussendoor zijn er mogelijk wel wat vergaderingen en verschijnen er wat plannen op tafel, maar voor sommigen is dit op een gegeven moment slechts een druppel op een hete plaat. Naast de gewone termijn van ontwikkeling en productie liggen hele lange leveringstermijnen hier ook vaak aan de basis (denk aan het tekort van PUR grondstoffen in ’17-’18) Vele aannemers durven daarom de tijd wel eens te overbruggen door voorbereidende werken wat naar voor te schuiven. Afgraven van het terrein, aanbrengen van steenpuin,… Maar ook daarna wordt het weer stil op de werf.

Wanneer de aannemer eindelijk op het terrein verschijnt is bijna iedere bouwheer onder de indruk van het tempo dat de eerste werken vorderen. Het bouwterrein lijkt te veranderen in een bedrijvige mierennest waarbij iedere werker zijn eigen taak heeft. De funderingen en bijkomende rioleringswerken zijn nog een zekere vorm van voorbereiding waar weinig zichtbaar resultaat van is, maar vele bouwheren zijn dan al blij dat er beweging op de werf is. Op slechts een paar weken tijd volgen dan echter de volledige staalstructuur, betonnen plinten en brandwanden, gevelbekleding en dakplaten, eventueel ook welfsels met druklaag, betonnen trappen en in enkele gevallen ook wat metselwerk.

Op die enkele weken staat er plots een volledig gebouw. Bij uitzondering van problemen in de planning volgen de weken daarna onderaannemers met de dakisolatie, dakdichting, lichtstraten en koepels, deuren en ramen en vervolgens de eigenlijke betonvloer. Deze moet na het vlinderen een tijdje drogen waarna uiteindelijk ook de poorten volgen. Steeds opnieuw is het indrukwekkend hoe grote kolossen schijnbaar uit de grond lijken te rijzen. Op dat moment is de grootste troef van de industriebouw duidelijk merkbaar. Een zo laag mogelijk aantal arbeidsuren om kosten te drukken terwijl het gebouw kan voldoen aan de meest strenge waarden en normen die opgelegd kunnen worden.

Betalingen

Voorschotten zijn zeer gebruikelijk bij bouwprojecten. Vaak moet een aannemer ook op voorhand materiaal aankopen. Een voorschot van 20 à 30% is dus zeker normaal (met uitzondering van de Wet-Breyne of woningbouwwet). Onredelijk hoge voorschotten moet u echter vermijden, tenzij er speciale redenen zijn en u er zelf geen probleem mee hebt. Na het voorschot volgt er een afrekening volgens de vordering der werken. Posten die afgewerkt zijn worden op de werfvergadering nagekeken en betwist of goedgekeurd. Daarna volgt de factuur. Bij grote werken kan de aannemer vragen om een post op te delen, u beslist samen met uw architect wat logisch en mogelijk is.

Het advies is om in de bouw cash te vermijden. Als u toch cash gebruikt, eist u een bewijs van betaling. Is de prijs gelijk aan of hoger dan 3.000 euro, dan mag tot 10% van de prijs cash betaald worden, met een maximum van 3.000 euro (op een totaalprijs van maximum 30.000 euro dus). U riskeert een boete van maximum 225.000 euro en/of strafrechtelijke sancties indien u deze regelgeving niet naleeft. In de industriebouw zit u echter zeer snel aan de bovengrens van 3.000 euro, dus u zal vrijwel steeds met overschrijving betalen.

Boeteclausules

Indien u door omstandigheden uw gebouw in gebruik wil nemen voor een bepaalde datum hebt u graag zekerheid. Dit kan zijn door het vervallen van een huurcontract, leveringsdatum van nieuwe gespecialiseerde machines, bekendmaking van een nieuw model dat best samenvalt met de opening… Elke aannemer kan u beloven een bepaalde datum te halen, zelfs contractueel vast te leggen, maar wanneer de datum overschreden wordt hebt u enkel een contract. Daarmee moet u nog steeds een gerechtelijke procedure opstarten en hopen dat u genoeg argumenten hebt om een vergoeding vast te krijgen. En dan nog blijft de vraag of de vergoeding alle extra kosten zal dekken voor juist die gerechtelijke procedure. Bovendien zal dit nooit op tijd uitgevochten zijn om de datum te halen.

Een boeteclausule is dan natuurlijk de meest logische toevoeging aan het contract. Er kan exact vastgesteld worden dat de datum overschreden werd en er was al een overeenkomst van vergoeding, u hebt veel meer kans om deze vergoeding dan te ontvangen. Hoe groot deze vergoeding moet zijn bestaat natuurlijk geen gouden richtlijn voor. Hou er bovendien ook rekening mee dat u bij grote vergoedingen aannemers afschrikt en de prijzen hoger gaan liggen dan een contract zonder clausule.

Wat het ook zij, de vergoeding wordt steeds geteld per werkdag, in verhouding met het verlies dat geleden zou worden. Indien u dit toevoegt aan het lastenboek zal dit zeker aangehaald worden tijdens een vergadering. Elke aannemer gaat proberen om dit uit het contract te halen of dit bedrag omlaag te trekken. Hou hier dan ook rekening mee. U bent niet verplicht om het bedrag te verklaren, maar wanneer u dit openlijk kan onderbouwen maakt u meer kans om dit ook effectief te behouden.

Prijsherziening staal

Staal is een cyclisch product dat verhandeld wordt op de markt. Dit wil zeggen dat de prijs sterk onderhevig is aan het welzijn van de economie. In grote lijnen maakt de basisprijs van het staal over een spanne van tientallen jaren een golvende beweging. Op jaarbasis ondergaat de prijs echter ook verschillende schommelingen welke soms minimaal zijn, maar ook vrij stevig kunnen zijn. In geval van een daling is dit voor de aannemer interessant en geeft hij de bouwheer een ‘korting’ terwijl hij de grootste winst vaak zelf houdt. In geval van een stijging moet iemand met meer geld over de brug komen. Voor aannemers zou dit een hap uit hun winstmarge zijn wat ze liever niet zien gebeuren en ze rekenen dit natuurlijk liever door naar de bouwheer.

Om dit vraagstuk zo eerlijk mogelijk te houden zijn er aannemers die werken met een vermoedelijke hoeveelheid staal in hun offerte, een prijs per kg en een herzieningsformule. Wanneer een half jaar of een jaar later de factuur volgt wordt de definitieve staallijst uit het 3D model getrokken. Het definitieve gewicht, samen met de huidige staalprijs per kg, wordt met de formule en de initiële gegevens verwerkt tot een nieuwe prijs. In geval van een prijsdaling op de markt betaalt u dus minder, in geval van een stijging betaalt u dus meer. Vindt u deze formule een gok, dan kan u pleiten om deze weg te laten, maar dan wordt de prijs naar boven herzien natuurlijk.

Een goede voorbereiding op een goed einde

De juiste aannemer vinden is een lange weg, maar de relatie met uw aannemer is één van de belangrijkste tijdens het hele bouwproces. Probeer in deze zoektocht deadlines zo realistisch mogelijk te nemen. Neem zelf voldoende tijd en negeer uw buikgevoel niet. Als er volgens u iets wringt moet u dit zeker verder onderzoeken. Het is niet omdat een kennis in uw netwerk geen problemen heeft gehad dat het bij u ook automatisch zo zou zijn indien u met dezelfde aannemer in zee gaat. Met gezond verstand, logische redenering, een goed buikgevoel en een gedreven architect zal u deze zoektocht zeker doorstaan. Maak een bewuste, doordachte en gefundeerde keuze en u hebt veel kans op een geslaagd bouwproces zonder noemenswaardige problemen. Succes in uw zoektocht.


Hebt u vragen, een opmerking of een suggestie? Hebt u iets foutief opgemerkt? Neem dan zeker even contact met ons op.

Wat denkt u?

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

* Checkbox GDPR is verplicht

*

Ik ga akkoord

Cart Item Removed. Undo
  • No products in the cart.
Winkelmand opslaan en/of emailen
Uw winkelwagen zal worden opgeslagen en u zal een link ontvangen. U, of iedereen met deze link, kan dit gebruiken om de winkelmand te herstellen.
Terug Winkelmand opslaan en/of emailen
Uw winkelwagen zal worden opgeslaan met productafbeeldingen en informatie en winkelwagen totalen. Daarna kan u deze winkelmand verzenden naar uzelf of iemand anders op elk ogenblik.
Uw winkelmand email is verzonden :)